Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được gia hạn quyền sử dụng đất không?

1. Tổng quan chung

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, điều chỉnh chính sách đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam như cá nhân trong nước.

Đây sẽ là một trong những yếu tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản và thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thúc đẩy phát triển kinh tế.

Ngày 18 tháng 01 năm 2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều. Một trong năm nhóm thay đổi lớn của Luật Đất đai (sửa đổi) là nhóm mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Khác với quy định “Người sử dụng đất” tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:... Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”, Khoản 3, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định: “Người sử dụng đất Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cấp lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:…

… - Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;".

Đồng bộ với quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 3; Khoản 1 Điều 5 Luật Quốc tịch năm 2008 (đang có hiệu lực thi hành), người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ hơn đối tượng sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng các quy định cụ thể, chi tiết mở rộng quyền, nghĩa vụ sử dụng đất, chế độ quản lý, sử dụng đất đai đối với hai đối tượng này.

2. Trực tiếp tham gia giao dịch bất động sản

Luật Đất đai năm 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước, gọi chung là cá nhân.

Quyền và nghĩa vụ của công dân về đất đai; quyền chung của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của cá nhân; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất, bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, là bình đẳng và ngang nhau.

Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, bao gồm cả quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào các giao dịch bất động sản trong nước. ... tránh được những bất cập như trước đây khi muốn sử dụng đất trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Nhiều tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người khác đứng tên chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất này.

Đối với người gốc Việt định cư ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đã được mở rộng cụ thể và chi tiết hơn tại các Điều 41, 43, 44 của Luật Đất đai năm 2024:

3. Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Bên nhận góp vốn góp bằng tài sản là đất được Nhà nước cho thuê theo mục đích đã định trong thời hạn còn lại; bán, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Trường hợp bán tài sản thuộc sở hữu của mình và có quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Bên mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; Người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.