Người thuê nhà có phải sửa chữa, bồi thường nếu làm hỏng nhà thuê hay không?

1. Ai có trách nhiệm sửa chữa khi nhà thuê bị hỏng?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Về nghĩa vụ của bên cho thuê, theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê cần:

 - Bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

+ Sửa chữa tài sản;

+ Giảm giá thuê;

+ Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa”.

Về nghĩa vụ của bên thuê tài sản, Theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

- Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý

Từ các quy định trên, trách nhiệm sữa chữa nhà thuê bị hư hỏng được chia thành hai trường hợp:

- Nếu nhà bạn thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bạn thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa nhà. Chủ nhà có nghĩa vụ phải sửa chữa, bảo dưỡng nhà, khắc phục hư hỏng. Trong trường hợp chủ nhà cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng nhà thì bạn có thể tự sửa chữa và thông báo cho chủ nhà biết đồng thời yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa. Trong trường hợp này, bạn cũng có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do nhà bị hư hỏng gây ra.

- Nếu nhà bị hư hỏng do lỗi về phía bạn, bạn có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại do nhà hư hỏng gây ra. Tuy nhiên bạn không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà thuê.

Như vậy, để xác định được ai là người có trách nhiệm sữa chữa, khắc phục nhà, thì cần xem nguyên nhân dẫn đến nhà hư hỏng, xuống cấp trầm trọng là do bên nào.

2. Bên thuê có phải bồi thường khi làm hư hỏng nhà thuê?

Theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, nếu nhà hỏng do lỗi của bên thuê trong quá trình thuê không bảo quản nhà thuê thì ngoài việc phải sửa chữa, người thuê nhà còn phải bồi thường cho bên cho thuê nhà khi làm mất, hư hỏng tài sản thuê.

Về xác định mức bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 585 BBộ luật Dân sự 2015 như sau:

Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo đó, căn cứ vào thiệt hại cho căn nhà thuê trên thực tế, bên cho thuê có thể thoả thuận với bên cho thuê về mức bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại (tiền, hiện vật...) hoặc phương thức bồi thường (một lần, định kỳ hoặc nhiều lần...).

Trong đó, các thiệt hại gồm:

- Chi phí sửa chữa nhà thuê, đồ vật thuê kèm theo.

- Tài sản bị hư hỏng hoặc huỷ hoại.

- Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê cùng tài sản cho thuê kèm theo.

Như vậy, nếu nhà hỏng là do lỗi của bên thuê thì ngoài việc phải sửa chữa, bên thuê còn phải bồi thường thiệt hại với bên cho thuê