Tìm hiểu về tính hợp pháp của các dự án căn hộ tại Việt Nam

Đối với các loại dự án này, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể các điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua, cụ thể như sau:

Điều 39, Luật Nhà ở năm 2005 quy định, việc cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả góp, trả chậm hoặc trả một lần. Trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thành phần móng, chủ đầu tư huy động vốn từ nguồn ứng trước của người có nhu cầu thuê, mua nhà ở. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi có bản sao hợp đồng, thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt, phần móng đã hoàn thành và các thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản đã hoàn tất theo quy định về kinh doanh bất động sản của pháp luật và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.

Cụ thể, việc hoàn thành xây dựng phần móng nhà (bao gồm cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn hoàn thành phần giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền đất (nếu có) hoặc đến chiều cao sàn tầng thấp nhất của công trình nhà ở này và được nghiệm thu về mặt kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Điểm b Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định như sau: Nhà đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng, văn bản góp vốn với cá nhân để đầu tư xây dựng, phân chia nhà ở sau khi dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt, đã khởi công xây dựng nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng biết trước 15 ngày đối với trường hợp có dự án xây dựng nhà ở.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 4 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010, các trường hợp huy động vốn không đủ điều kiện và không theo đúng hình thức quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp này, bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành.

Trên cơ sở đó, khi mua căn hộ tại các dự án, bạn nên kiểm tra xem dự án đó có đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hay không hoặc có đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định trên hay không.