Tìm hiểu về quy định về hợp đồng thuê mua nhà ở tại Việt Nam

1. Thuê mua nhà là gì?

Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, quy định cụ thể về việc thuê, mua nhà ở như sau:

“17. Thuê mua nhà ở là việc bên thuê trả trước cho bên cho thuê 20% giá trị nhà ở thuê mua, trừ trường hợp bên thuê có điều kiện trả trước thì số tiền thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; Giá trị nhà ở thuê mua; Số tiền còn lại được tính là tiền thuê nhà phải trả hàng tháng cho bên cho thuê trong một thời hạn nhất định; Sau khi hết thời hạn thuê mua và đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê có quyền sở hữu nhà ở đó.”

Như vậy, thuê nhà có nghĩa là bên thuê có nghĩa vụ trả trước cho bên cho thuê 20% giá trị căn nhà. Trừ trường hợp bên thuê có điều kiện trả trước thì có thể trả trên 20% nhưng không quá 50% giá trị căn nhà.

2. Hợp đồng thuê mua nhà ở không cần công chứng có giá trị không?

Theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, quy định cụ thể về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở như sau:

“Công chứng, chứng thực hợp đồng và ngày có hiệu lực của hợp đồng nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại Khoản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình thương, nhà từ thiện; mua, bán, cho thuê, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua, bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở có một bên là tổ chức; trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì hợp đồng không phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại Khoản này, ngày có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì ngày có hiệu lực của hợp đồng là ngày ký hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê mua nhà tại thời điểm ký hợp đồng thuê nhà là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là ngày ký hợp đồng.

Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, quy định cụ thể về hợp đồng nhà ở như sau:

“Hợp đồng nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên đầy đủ của cá nhân, tên tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn liền với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư, các bên phải ghi rõ sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn và giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; Trường hợp mua, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán nếu là trường hợp mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời hạn bàn giao nhà ở; Thời hạn bảo hành nhà ở nếu mua, thuê nhà ở mới xây dựng; thời hạn thuê, thuê mua, thế chấp, vay, tạm trú, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Ngày có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký hợp đồng;

11. Ký tên và ghi rõ họ tên đầy đủ của các bên. Nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Do đó, hợp đồng thuê mua nhà ở cơ bản về thời hạn, phương thức và nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng vẫn do các bên tự thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực, thực tế tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.