Quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định như thế nào?

Hiện nay, có thể thấy ở nước ta, đặc biệt là tại các thành phố lớn, số lượng người nước ngoài lựa chọn đến nước ta sinh sống và làm việc ngày càng tăng. Đồng thời, nhu cầu mua nhà, đất của những đối tượng này cũng tăng mạnh. Vậy người nước ngoài có được quyền đứng tên trên sổ đỏ không? Mời bạn đọc bài viết sau đây.

1. Khái niệm

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, còn gọi là sổ đỏ, là giấy chứng nhận hợp pháp để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam:

“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh và cư trú tại Việt Nam.”

Ở đó,

Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác với quốc tịch Việt Nam.

Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài.

Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch đang cư trú thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam.

Căn cứ Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam.

2. Quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm:

“Người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, hội tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng một thôn, làng, bản, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng dõi tương tự;

4. Cơ sở tôn giáo bao gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, đền thờ Hồi giáo, chùa Phật giáo, tu viện, trường đào tạo tôn giáo riêng, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở tôn giáo khác;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và các cơ quan đại diện nước ngoài khác có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam công nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Theo quy định trên, người nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng thời, Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định như sau:

“3. Trường hợp tất cả người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì không đủ điều kiện mua nhà ở gắn liền với đất. Đối với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều này, người thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người thừa kế được ghi tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì bên được tặng cho phải là đối tượng quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này và theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó bên được tặng cho phải có người thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trường hợp quyền sử dụng đất chưa chuyển nhượng, tặng cho thì người thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”

Do đó, pháp luật hiện hành quy định người nước ngoài sẽ không có tên trong sổ đỏ.

3. Quyền sở hữu và sử dụng nhà ở của người nước ngoài

Luật hiện hành không cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài. Người nước ngoài được mua và đăng ký sổ đỏ đối với căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.